旅游房地产是一种边缘学科，是“旅游”与“房地产”的结合，最早发源于法国地中海沿岸，在美国发扬光大。我国的旅游房地产在八、九十年代已经有萌芽产生。2004年中央携4个方面的经济增长点，即住宅、汽车、旅游、电讯，旅游房地产占了一半。随着宏观政策调控力度增加，房地产业防线逐步提升，而旅游业具有可持续发展的良好前景，旅游房地产作为两个黄金产业交叉的产物，逐步受到业界及专家学者的关注。
旅游房地产空间巨大，但周期长、牵扯多、操作复杂，前期投入大，过程中不可控因素很多，因此在操作过程中首先必须明确关键，以便从一开始就作对选择。
最重要的是政策与政府支持的获得
主要的政策支持包括土地政策和税收政策的优惠，土地政策是直接制约项目开发及资金成本的最重要的基础环节之一，在土地政策上以当地景区的所辖区县以分成形式、租赁等形式，会为项目后期资金的流转起到一定的作用。但是这主要与当地村县沟通、签署协议书，并不能成为可依据的有法律效力的文书，会在今后出现纠纷后造成一定的说不清道不明的糊涂官司。
获得政府实际资金和政策支持的同时，名义上的支持也是十分重要的，对于后期操作过程中具有特别的意义。中国政府的政策浮动幅度比较大，不同的项目和操作可以获得不同的结果。在平谷当地山水放歌就是一个非常典型性案例：政府对山水放歌项目的前期开发优惠政策直接牵动着项目的开发力度，依托沟域经济发展规划，专项拨款、环境治理、新农村改造、招商引资等实体的实施，该项目并通过了绿色环保房车基地的发改委立项，经土地局预审，得以顺利实施，项目总体开发规模500亩，项目一期建立时得到了市委书记刘淇的视察与关注。这些都是政府给予的各项实际性支持政策。在我们项目前期开发时，更应该注意这些可实施性的政府支持。
其次是市场研究与对策
中国旅游房地产市场的最大特点是：中国人口多、旅游资源多、可供开发的土地少。市场研究的重点是投资环境和投资基本方向。
1、投资环境
积极发展旅游业已经成为中国各级各地政府特别是旅游资源丰富地区政府的共识，并已体现在各级政府的发展规划之中，相关财政、金融不断完善、支持力度增加。
2、加入WTO后，中国的开放和国际化进程加快，政策透明度提高，旅游业投资壁垒减少，为各种投资者营造了公平合理的市场竞争环境。从而促进旅游运作方式的现代化，市场经营的国际化与网络化，减少客商的运营成本；
3、经过了20多年的高速增长，中国进入了加快实现现代化和全面建设小康社会的新的发展时期。经济总量扩展、结构升级和居民收入水平的提高为旅游资源的开发利用乃至整个旅游业的健康发展提供了强有力的支撑。
中国旅游业投资已经开始向资源开发转移。能够吸引国际国内旅游者的度假和专项旅游产品，特别是加快海滨度假、温泉疗养、会展旅游、游船游艇旅游等新产品的开发，逐步成为旅游业投资的新热点，形成观光产品、度假产品、专项产品相协调的多元化投资结构。
项目开发目标可以分为三个层次：一是有吸引力的休闲地，以邻近城市和地区的居民为市场主体；二是有想象力的度假地，这是该项目的发展重点；三是有魅力的居住地，要适应市场发展趋势，创造最佳人居环境，积极开发“第二住宅区”。
再是规划设计
开发的发展方向是精品化、市场细分化、营造度假环境和氛围、活动多样化、特色化和人性化。对于区域性德旅游房地产开发，中国政府和旅游权威一般要求规划要遵循七个原则、合理区分原则、分期开发原则。
在具体操作过程中需要注意的：一是尽量整体开发或大地段开发，避免小地块切割开发；二是将高中低档市场在地段上分开发展。
规划的内容包括框架-总体策划-发展规划（概念性）-总体规划-控规和修规-营销规划-景观景点设计等。
总体策划主要包括项目的发展战略、市场定位、形象、主题产品等，对于规划具有指导性影响，是编制规划的前提和基础；总体规划包括旅游发展规划和城镇发展规划。
经过了对以上旅游地产的相对条件的梳理后，我渐渐地对我们即将要上马的项目--玻璃台项目，在我们的脑中有了个简单的线条梳理：
从平谷玻璃台项目立项之初，开发如何操作、以什么立项、要建造何种形式、是造木屋还是建钢构，摆在我们面前的都是问题，我们是问题的制造者，也是问题的解决专家，经过了一轮又一轮的市场调研、讨论会议、在不断的否定与自我否定的中修订自我。
其实玻璃台给我们更多的命题不仅是旅游地产项目的操盘，更多的是旅游地产中的细分市场--都市休闲类产品。其实在我理解，玻璃台项目更多的是为客户寻找城市间的世外桃源，其实用这个概念表述我们项目的立项性质更为贴切，传统意义上的休闲多为从时间范畴来认识的，休闲多是发生在人们所熟悉的近距离生活空间，很少带给人们距离的感知。进一步自然山水，退一步自家庭院。作为一种有品质的休闲方式，新都市休闲主义倡导的是离尘不离城的休闲方式，“出市”但不“脱市”，沉浸在自然水岸的美景中，又能享受休闲、消费、体验带来的城市脉动。
玻璃台项目的立意为坡地小镇山居小筑的格调命题，经历了无数次的市场调研、北京郊区各区域的典型项目分析考察，论证得来，依据山地坡地地形建筑，以休闲养生为最终目标，将当地农家院舍升级换代，塑造更为高端的休闲养生之地。
